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投資海外房地產10大要訣

文／張欣民

最近有越來越多的朋友購買海外房地產，也有越來越多的朋友問能不能買海外房地產？在國內打房及房價過高情況下，購買海外房地產，被媒體形容是房屋市場的新顯學，要不要買？能不能買？掌握以下10大要訣，或許該買不該買心中就自有答案了！

兩、三年前國內興起了海外房地產的投資，今年來此一投資潮似乎是有越燒越旺的情形，可選擇的國家及城市也越來越多，每個星期在台北就有好幾場的投資說明會，面對如此的投資熱潮，到底要不要也加入此投資行列呢？ 特別是在國內房價已達歷史高點，政府在稅改、查稅等等動作又不停歇的情況下，國內房產的吸引力今不如昔，更讓很多閒置資金蠢蠢欲動，希望為資金找尋更高獲利的出口。

說實在的，要不要到海外買房子，基本上這是個很難置可否的問題，因為各人口袋深淺不一，承受風險的能力也有別，所以很難一概而論，簡單抓出以下10大投資要訣，或許可提供給想要錢投入海外的民眾參考。

一、選擇該國首都都心區最好 一般而言，首都都心區都擁有最好的基礎建設、完善設施及較高的國際化程度，在地及外來購屋需求也是最強的，選擇投資海外，當然選擇該國的首都都心區域囉！當地第二大城市是次要選項。

二、選生活機能強、交通便捷區域 不管國內外，購屋還是回歸地段力，也就是要以生活機能強、交通條件便捷為考量，即使是首都圈也是要檢核是否具有這些優勢，確保房產保值及增值性。

三、捷運站周邊仍是不敗策略 逐捷運而居，在投資海外房地產時仍是不敗的購屋策略，也是民眾在陌生的海外城市當中，購屋最簡單的篩選條件，只是在攤開當地捷運地圖時，購屋標的以越接近當地核心區越理想。

四、慎選代理銷售的公司 現在代理銷售海外房地產的公司如過江之鯽，因此當想將大筆資金投入海外之時，謹慎選擇一家信譽佳、口碑好的公司非常重要，以避免所託非人，或是一旦有任何糾紛可以全力維護你的權益。

五、一定要親自走一遭 所謂百聞不如一見，投資海外房地產更是要有此一認知，投資說明會上說得再精采、再迷人，還是要親自到當地去走一趟，一步一腳印來印證業者所說的一切，切忌衝動性的購買！

六、低總價產品進可攻退可守 不論是國內外房產投資，大型物件總價高很自然的舊限制了承租人的能力，更限縮未來轉手的空間，真的要投入海外房地產，還是以低總價中小坪數的產品最適宜！

七、不要借錢投資 有多少能力做多少事，看別人輕鬆購買海外房地產，不要心動便馬上行動，還是要冷靜評估個人的資金能力，借錢或是高槓桿式的到海外購買房地產，都不值得鼓勵。

八、不要只看租金報酬率 很多海外房地產建案都以高租金報酬率為主要訴求，一比較之下都比台北高出好幾倍，可是這可能只是毛報酬率，一旦其他的費用成本項一扣掉，淨報酬率可能只剩一半或更低，最現實的是，再高的租金報酬率，都是在滿租的前提下才有的，一旦空租下來，租金報酬率都是零！

九、要了解當地相關房產稅負條件 房產稅負高低對於房地產的投資獲利高低影響最大，這就是為什麼國內房地合一稅會讓很多投資客睡不安穩的重要原因。可是房產稅負又具有一定的複雜度，所以花一些時間，好好搞懂想投資國家房地產的稅負絕對是必要的。

十、謹記高獲利高風險、低獲利低風險 最後、所有的投資都脫不了投資學的ABC，那就是「高獲利、高風險；低獲利、低風險」，能夠參透此一定律，就知道自己適不適合到投資海外房地產了！

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