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章定煊：你真的做好投資海外房地產的準備？

天下雜誌 2015/03/20 作者:章定煊

最近，大概是國內房地產能投資的標的與題材都已經趨於竭盡，突然在臉書、網路、電子媒體……海外房地產投資的廣告與置入性行銷越來越多，好多名人都跑出來代言，一時之間投資海外房地產不動產突然變成顯學。我每天上網時，動不動網頁中就彈出這些海外房地產行銷的視窗，我就被逼著看著這些廣告。身為一個房地產的研究者，我都覺得我好像該點進去看一下，這些業者葫蘆裡面賣什麼膏藥。

我同時有一個念頭冒了出來，當業者力推這些海外房地產時，我們國人真的做好投資海外房地產的準備嗎？更不要說我們主管機關有沒有做好如何管理的準備。我猜現在沒有任何單位意識到自己可能是主管機關，更不要說管理措施的規劃。國內主管官署經常是沒事最好，萬一事情搞大了，幾個相關單位互推一陣責任後，再猜拳決定誰是主管機關吧。

國內金融商品廣告的最後，都會加上金管會規定的一個提醒語：「投資一定有風險，基金投資有賺有賠，申購前應詳閱公開說明書。」我們現在把這個提醒語改一改，「投資房地產一定有風險，房地產投資有賺有賠，投資前到底有甚麼資料能看？」投資海外房地產前，目前除了業者自己所提供，一再美化的廣告企劃書與業者花錢請來的名人見證外，投資人從哪裡可以得到資料評估他們的投資風險？

投資的基本原理就是「富貴險中求」，高報酬伴隨著高風險，沒有風險就是沒有報酬。投資人投資前必須要先去評估風險，才能了解投資案是否在風險的承擔能力內與是否與自身的風險偏好相符。風險評估還有一個最重要的功能，風險評估後，擬好風險應變計畫，當真的遇到不利的情況發生時，才不至於措手不及。所以，缺乏風險評估管道，在一場又一場包裝過的說明會中麻痺了風險意識，才是目前投資海外房地產最大的風險。主管機關面對這種情況，還要睜一眼閉一眼？

我於此簡單的提幾個投資海外房地產會面對的風險，然而我們的投資人都準備好了嗎？

● 總體性的風險

1. 匯率風險：這是投資海外經常面對的風險。台灣央行在物價的考量，且擁有大量外匯存底之下，可以控制台幣對美元的匯率，在一個頗小的範圍區間內波動。然而有些國家不太干預匯市，除非有重大變故，任其自由波動；或是有些開發中國家外匯存底很少，甚至外債高築，根本無力應付國際熱錢大量進出。這導致外幣的波動幅度經常遠比台幣為高。如果是海外金融基金投資，有時候會操作一些結構型金融商品控制匯率風險。但是，國內一般對海外的房地產大多採取直接投資，也就是直接對匯率風險曝險。舉例而言，日本因操作量化寬鬆，對台幣匯率由最高點接近0.4，一路貶值到現在0.25左右，貶值幅度高達30%以上。從美國傳出量化寬鬆退場與升息，美元處於獨強的狀態，亞洲貨幣對美元均貶值不少。也就是在房地產操作的利得，可能都無法彌補匯率上的損失。

2. 通貨膨脹風險：台灣央行一向以控制通貨膨脹為最優先政策目標，甚至犧牲一些出口的競爭力也在所不惜。這也是過去引發台積電張忠謀、上銀科技卓永財痛批央行彭總裁的原因。許多國家對於通貨膨脹的控制並不像台灣這麼好，比如說近年印尼通貨膨脹率經常超過8%以上、越南也有5%的水準……當然因為油價的快速下跌，這幾個月原本有通膨問題的國家緩解不少，泰國甚至出現通縮的現象。無論如何，投資人還是要了解，要將名目投資率扣除通貨膨脹率才是實質報酬率。

3. 政治（法令）風險：房地產是對政治與法令變動十分敏感的商品。部分國家如越南、柬埔寨、泰國都發生過相當嚴重的政爭，甚至流血衝突；部分國家也有頗為嚴重的排華意識。要是來自海外的房產投資過度刺激當地房價，相當容易激起當地居民的民怨，有可能促使當地政府針對外來房地產投資，進行相當嚴厲的打房措施。比如說今年2月澳洲突然祭出限制非澳居民購買房產法案。類似這種事件，都會令海外投資房產的價值大幅減損。

● 個體性的風險

1. 流動性風險：房地產變現速度原本就比較慢，部分目前海外房地產的投資標的是針對外國人設計的高總價房產或是收益型的房產，對當地民眾是沒有購買的吸引力。所以，要轉手的時候，有可能陷入有行無市的窘境，真的變成無法變現的「不動產」。

2. 倒帳風險（信用風險）：國人目前投資海外房地產通常需要招商或仲介機構協助，但通常不像基金投資設有防火牆（Firewall）機制，也就是遇到招商機構倒閉或是仲介機構惡意捲款，投資人是毫無保障的。

3. 資訊風險：房地產是個異質性相當高且次市場切割相當細的商品，研究顯示，在區位遷移時，還是會選擇鄰里環境比較熟悉的區域。所以，當進行跨國投資時，不但鄰里環境完全陌生、甚至後續的資訊取得都非常的困難，對於評估投資標的是否適當、投資後是否應該處分，可能無法取得適當的資訊進行評估。

4. 稅率（交易成本）：房地產處分不像金融商品，交易成本相當高。交易成本包括各種稅費、仲介、代書等費用。根據全球地產交易指南（Global property guide），台灣房地產交易成本為10.26%至13.3%之間；日本比台灣為高，在13.26%至13.45%之間；新加坡房地產交易時，除非超過4年以上，否則會面臨高額的印花稅，交易成本為8.45%至22.45%；越南與馬來西亞較低，約在5%。許多海外房產投資者，都會忘了將這個部分計算在整體投資報酬率內，扣除交易成本後，轉盈為虧。

本文撰寫目的，並不是列舉海外房地產投資風險供投資參考使用。真的海外房地產投資需要評估的部分是比上列多得許多。本文所要表達的是，海外房地產投資背後這些複雜的風險，在現在招商的過程中有被反應出來嗎？我們主管機關是否任由招商機構進行吸金，坐視國人承受的風險越來越大。任何投資都會有風險，海外的房地產投資對我個人而言，總比很多人一窩蜂地去投資垃圾債好的多。但是，在資訊遮遮掩掩之下，學者總是得去擔任令人討厭的烏鴉腳色，揭露在業者廣告詞後面的那一面。

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